Le bail commercial

Du code Napoléon à la loi Pinel : Point de discorde et objet de nombreux litiges, la répartition des charges d'entretien et de réparation des immeubles prévue dans le cadre d'un bail commercial fait l'objet d'une réglementation ancienne reposant sur les art. 605 et 606 du code civil promulgués le 9 février 1804, plus récemment, sur le décret N° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires .... d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Texte abrogé par le Décret n° 2007-431 du 25 mars 2007 relatif à la partie réglementaire du code de commerce.

Les relations bailleur – locataire furent rénovées avec la loi Pinel en 2014, objet du Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, puis simplifiées par le Décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial.

L'évolution de la réglementation : Après ce bref historique, il peut être utile de rappeler qu'en matière commerciale, le contrat fait la loi des parties. En l'occurrence, le contrat de location, ici, le bail commercial peut prévoir des dérogations limitées, notamment par la loi Pinel, aux règles générales.

La répartition de travaux d'entretien des locaux ou de l'immeuble, selon le cas, est prévue au code civil art 605 et 606.

Sont à la charge du propriétaire les grosses réparations, celles concernant la structure de l'immeuble, usuellement appelées "le clos et le couvert". Toutes les autres réparations sont des opérations d'entretien liées à l'occupation des locaux et incombent au locataire.

Sont considérées comme telles :

• Les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité,
• Les dépenses d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…
• Les dépenses d'équipement de la copropriété : quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien,
• Les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Nota : Il existe des exceptions à cette répartition des grosses réparations, notamment si elles sont dues à un défaut d'entretien du locataire ou à l'absence de signalement par le locataire au bailleur de réparations nécessaires à la charge du bailleur. Ex. des fuites sur la toiture ou des traces d'humidité sur les murs extérieurs.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a préciser la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

Attention ! L'art. 145-35, ajouté par la loi Pinel au code de commerce, ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

L'application au quotidien : Le bail peut prévoir dans une clause précise des transferts de certaines charges et obligations du bailleur au locataire. Cette faculté n'exonère pas le bailleur de son obligation préalable de délivrance du bien conforme à sa destination 1719-2 du Code civil. Obligation continue durant toute la durée du bail.

L'étendue des travaux et réparations à la charge du locataire n'est pas sans limite, il en est ainsi des travaux et réparations résultants de la vétusté, art. 1755 du code civil. Sauf, évidemment, si une clause prévoit expressément le transfert de la charge au locataire.

De même, la limitation de prise en charge des grosses réparations par le propriétaire est battue en brèche par son obligation, déjà évoquée, d'entretenir les locaux en état d'être utilisés aux fins prévues au contrat. Obligation pouvant l'amener à supporter les frais de travaux de mise en conformité. Sauf clause dérogatoire, insérée au bail, transférant la charge au locataire, dans les limites prévues par l'art. R. 145-35. du code du commerce.

Les travaux de mises en conformité sont, d’une part, ceux nécessités par l'adaptation aux normes d'origine administrative, législative ou réglementaire, etc. s'imposant à tous, et d’autre part, les travaux exigés par un service administratif pour un local désigné (par exemple sur décision d’une commission d’hygiène ou de sécurité).

Ainsi, tout local commercial doit respecter des obligations d’accessibilité et de sécurité, particulièrement, en matière d'installation électrique. Un locataire pouvant demander la réalisation de travaux de mise en conformité aux frais du bailleur.

Toutefois, il convient d'être prudent lors d'une telle demande. Au cours des discussions, un expert pourrait être nommé afin d'évaluer les risques. Le résultat de l'expertise pouvant conduire à la fermeture provisoire ou définitive de l'établissement.

Ne pas subir la double peine : financement des travaux et augmentation du loyer.

Réalisation de travaux de mise en conformité, notamment électrique, à vos frais, lorsque la loi Pinel ne s'applique pas encore à votre bail.
Les améliorations et embellissement réalisés par le locataire devenant la propriété du bailleur, si vous réalisez ces travaux entre la sixième et la neuvième année du bail, le propriétaire pourrait légitimement augmenter le loyer compte tenu des améliorations que vous avez effectuées et financées.

Comme toujours rien n'est absolu, tout est dans la nuance de la rédaction du contrat de location.

Commentaire : Relisez ou faites relire par un professionnel votre contrat de location. Vous connaîtrez ainsi l'étendue de vos obligations. Ne le faites pas relire par le rédacteur initial. Son objectivité pourrait être insuffisante. La négociation d'un bail se fait avant sa signature. Après, il est trop tard pour renégocier, même lors du renouvellement.